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住建部澄清:房屋養(yǎng)老金不是房地產(chǎn)稅,公共賬戶不需要老百姓出錢

來源:財聯(lián)社 ,建筑雜志社  撰稿人:  發(fā)布時間:2024年08月26日 瀏覽:
摘要:

住建部旗下建筑雜志社發(fā)表評論文章明確,房屋養(yǎng)老金不是房地產(chǎn)稅,公共賬戶不需要老百姓出錢。

  房屋養(yǎng)老金,成為近日市場關(guān)注的一個焦點話題。

  住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長董建國在8月23日國新辦舉行的“推動高質(zhì)量發(fā)展”系列主題新聞發(fā)布會上表示,研究建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險這三項制度,構(gòu)建全生命周期的房屋安全管理長效機制,上海等22個城市目前正開展試點。其中,房屋養(yǎng)老金個人的賬戶通過繳納住宅專項維修基金已經(jīng)建立,試點的重點是政府將公共賬戶建立起來。

  8月26日,住建部旗下建筑雜志社發(fā)表評論文章明確,房屋養(yǎng)老金不是房地產(chǎn)稅,公共賬戶不需要老百姓出錢。

  該文章表示,房屋養(yǎng)老金和房地產(chǎn)稅是兩回事,傳言房屋養(yǎng)老金是另一種房地產(chǎn)稅屬于市場誤讀,而養(yǎng)老金公共賬戶資金來源渠道主要有:城市政府可通過地方財政補貼一點、土地出讓金歸集一些、原公房出售資金等多渠道歸集。

  該評論文章指出,真正建立起了房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險制度等相關(guān)配套制度,對全生命期的房子以及居住其中的住戶,在保障居住質(zhì)量、品質(zhì)、環(huán)境和安全及資產(chǎn)保值方面都非常有利,這是該項制度設(shè)計的初衷。

  中央財經(jīng)大學教授、法學院院長尹飛撰文指出,本次建立的房屋養(yǎng)老金制度,主要是使用公共資金、建立房屋養(yǎng)老金公共賬戶。

  其認為,目前,房屋養(yǎng)老金公共賬戶的款項來自于公共資金,按照“不增加個人負擔,不減損個人權(quán)益”的原則,由地方政府探索資金籌集渠道。因此,此次建立的房屋養(yǎng)老金公共賬戶不會加重業(yè)主負擔。房屋養(yǎng)老金需要個人承擔的,也就是個人賬戶部分,實際上就是現(xiàn)行的住房專項維修資金,這部分款項,依據(jù)《中華人民共和國民法典》本應由業(yè)主承擔;按照目前的制度設(shè)計,在購買商品房或者房改房時業(yè)主就已經(jīng)預繳過。其主要用于保修期滿后住宅共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的保養(yǎng)、維修和更新、改造。這對于保障業(yè)主正常使用房屋、提升住宅小區(qū)品質(zhì)十分必要。

  尹飛在文中表示,房屋養(yǎng)老金制度建設(shè)的重點是公共賬戶。我國城鎮(zhèn)存量住房規(guī)模已超過300億平方米,且隨著房齡增長,老舊住房的占比還在持續(xù)攀升,存量房屋的安全隱患日漸突出,房屋安全直接涉及公共安全。建立公共賬戶,就是為了維護公共安全,就是為了保底線、保應急、保長遠,就是為了在發(fā)生區(qū)域性事故未遂先兆或者不特定房屋存在安全隱患的情況下,對相關(guān)房屋提供體檢、安全監(jiān)測等公共服務,為房屋提供全生命周期安全保障,保障業(yè)主的人身財產(chǎn)安全以及公共安全。

  中泰證券研究所政策專題組負責人、首席分析師楊暢:房屋養(yǎng)老金與房產(chǎn)稅存在明顯區(qū)別

  房屋老化會出現(xiàn)各種問題,尤其是安全相關(guān)問題。由于房屋安全具有外部性的特點,一旦發(fā)生安全事件,很可能危及非房屋產(chǎn)權(quán)人的生命財產(chǎn)安全。特別是公共部位或設(shè)施,可能出現(xiàn)有人受益,但無人盡責的狀況。因此,有必要在現(xiàn)有個人賬戶的住宅專項維修資金基礎(chǔ)上,探索建立公共賬戶,構(gòu)建房屋養(yǎng)老金制度的框架體系。

  如果由公共賬戶針對解決公共部位的公共安全問題,那么資金來源自然要由公共部門來籌集,所以目前研究建立的房屋養(yǎng)老金,大概率不需要老百姓直接出錢。與此相應,在管理模式上,公共賬戶要實行統(tǒng)籌管理,與個人賬戶進行明確區(qū)分。

  問題在于,房屋公共部位的公共安全問題,往往具有特殊性,使用公共財力構(gòu)建的房屋養(yǎng)老金,具有公共性的特點。如何實現(xiàn)公共性政策工具解決特殊性實際問題,大概率需要各地出臺更加明確的實施細則,對公共部位和公共安全問題予以充分明確。

  房屋養(yǎng)老金與房產(chǎn)稅存在明顯區(qū)別,本質(zhì)上,房產(chǎn)稅是針對房屋占用面積和對應的社會福利進行征稅,房屋養(yǎng)老金是針對房屋使用時間進行繳費。房產(chǎn)稅是以居民個體或者家庭為征收對象,房屋養(yǎng)老金是以公共部門作為出資主體。

  中原地產(chǎn)首席分析師張大偉:從維護修繕角度看 建立住房養(yǎng)老金制有其必要性

  住房養(yǎng)老金作為一個相對而言較新的事物,現(xiàn)在對市場來說,某種程度上還是一個含義不是特別清晰的概念。

  事實上,房屋維護修繕確有其必要性,如果能夠?qū)Ψ课蓊~外提供保險,使房屋更加安全有保障,的確是切實利民之舉。不過,當前市場上關(guān)注的問題包括,該養(yǎng)老金具體是如何構(gòu)成的,以及資金來源于哪里等。

  由此,要談其影響,可能有必要進一步明確一些市場關(guān)注的問題。

  例如,假如房屋養(yǎng)老金賬戶金額不足,是否要繳納費用,由誰繳納,是需要履行繳納義務還是自愿的;如需要繳納,其覆蓋所有房子,還是更多針對“老破小”;收取比例多少,因為一年繳納幾十元和一年交幾千甚至幾萬元的影響和差距很大。

  還有業(yè)界人士提出,住房養(yǎng)老金與公共維修基金是怎樣的關(guān)系,公共維修基金使用率較低的情況下,設(shè)立養(yǎng)老金的必要性如何,也有待厘清。

  另外,未來使用住房養(yǎng)老金,是否與房屋產(chǎn)權(quán)期限相對應,例如是不是只能使用50年或者70年,是不是70年產(chǎn)權(quán)可以免費順延;再就是,該養(yǎng)老金如何使用,到幾十年后使用還是如果有需要立刻就可以維修,該養(yǎng)老金由誰負責管理,以及管理辦法是怎樣的。

  58安居客研究院院長張波:房屋養(yǎng)護領(lǐng)域未來或誕生更多行業(yè)龍頭企業(yè)

  對于房屋養(yǎng)老金,事實上相關(guān)部門此前曾提到過。

  我國自1998年實行住宅專項維修資金管理辦法,而房屋體檢等三項制度也正是以此為基礎(chǔ),探索實現(xiàn)保障居民住房安全,來完善住房設(shè)施的制度化和規(guī)劃化的。2022年是啟動年,住建部指出要研究建立房屋“養(yǎng)老金”制度,更好解決既有房屋維修資金來源問題。國務院辦公廳也出臺相關(guān)通知,明確要研究建立此三項制度。2023年開始進入試點推進階段,4月開啟試點隨后逐步有序展開調(diào)研和試點,并同步推進。

  住房養(yǎng)老金的設(shè)立,有其必要性。城鎮(zhèn)化發(fā)展會持續(xù)給不少城市帶來新增人口流入,而滿足這類群體的居住需求,一方面可以通過商品房解決,另一方面也需要通過二手房以及租賃解決,大量的二手房和租賃房源本身就存在著房齡老化問題。《中國人口普查年鑒2020》顯示,截至2020年末老舊住宅(2000年前建成)占比有31%(按照套數(shù)),并且未來老舊住房的占比預計將持續(xù)攀升。大量老舊小區(qū)面臨著維護更新的問題,但現(xiàn)有住宅專項維修資金已不能有效滿足需求,需要通過三項制度的保障城市化發(fā)展過程中人群的安全居住問題。

  近日市場關(guān)注的房屋養(yǎng)老金資金來源,及資金來源構(gòu)成,按新聞發(fā)布會提到的內(nèi)容講的是,試點的重點是政府把公共賬戶建立起來,并提到,個人賬戶通過繳納住宅專項維修資金已經(jīng)有了。

  對于日后住房養(yǎng)老金的個人賬戶是否需要個人進行繳納的問題,從現(xiàn)實情況來看,房屋體檢、養(yǎng)老都需投入大量的人力、物力和財力。由于業(yè)主個體普遍缺乏主動進行房屋體檢的意識和動力,目前政府財政壓力較大,難以承擔全部費用。資金來源可考慮從房屋維修基金進行優(yōu)先解決,但隨著中國已經(jīng)進入存量房時代,而老舊房屋占比不斷上升,房屋的維修基金未來面臨的缺口也會不斷增多。對于公共維修基金可能面臨的不足,續(xù)收的難題是房屋養(yǎng)老金制度解決的重要問題之一。

  我們認為,探索建立多元化的資金籌集機制,才能確保房屋體檢工作的順利開展。例如每年可從物業(yè)增值性收入,也可從小區(qū)中的廣告收入、停車費收入等歸集一部分。還可以統(tǒng)籌考慮將房產(chǎn)稅中進行部分歸集,并做到??顚S?,更有利于資金的籌集。同時,可考慮從土地出讓收入金等劃取一定比例資金,作為房屋養(yǎng)老金的資金來源。

  對于房屋養(yǎng)老金與房地產(chǎn)稅有著怎樣的區(qū)別,以及在大眾比較關(guān)心的賬戶監(jiān)管層面,應該如何做好的問題,應該明確的是,房屋養(yǎng)老金本質(zhì)上并不是房地產(chǎn)稅。房地產(chǎn)稅本質(zhì)上是稅收,收取之后也非完全應用到小區(qū)本身,不能解決房屋養(yǎng)老問題。

  長期來看,房屋養(yǎng)老金可能對部分“老破小”價值或有所影響,相對來說,一般這類小區(qū)前期并沒有積累足夠的房屋養(yǎng)老金相關(guān)資金,并且維修基金也可能經(jīng)過多次提取,余額可能相對有限,也許會存在后期補繳房屋養(yǎng)老金的可能性,如果未來可能涉及到這方面,該費用的收取問題的確是個難點。

  但是,需要強調(diào)的是,房屋養(yǎng)老金專款專用是個明顯的特點,即只能應用到房屋本身的修繕相關(guān),不能用于小區(qū)保潔、保安(物業(yè)費范疇),小區(qū)外教育、醫(yī)療等公共資源(房產(chǎn)稅可用范疇),資金監(jiān)管的要求很高,對于收支本身都有嚴格要求,相信未來也會出臺更為細致的相關(guān)法規(guī)予以進一步規(guī)范。

  而對于房屋養(yǎng)老金推行后,將對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生怎樣的影響,將利好哪些行業(yè),我們認為,該舉措更有利于建筑業(yè)和裝修裝配相關(guān)行情。

  不同于增量開發(fā),房屋養(yǎng)老金更多是在存量房產(chǎn)的質(zhì)量保障層面,涉及到主體結(jié)構(gòu)以及大型戶外地面等部分的修繕往往需要建筑行業(yè)參與。而室內(nèi)的相關(guān)改造和修繕,則是與裝修裝配直接相關(guān),隨著房屋老齡化趨勢的不斷加劇,這兩類行業(yè)的參與度會不斷加深,未來有可能誕生出更多行業(yè)內(nèi)的龍頭企業(yè)。

  中指院市場研究總監(jiān)陳文靜:房屋養(yǎng)老金將為房屋體檢、保險提供重要資金支持

  當前我國針對房屋公共部位、公用設(shè)施設(shè)備的維護和改造主要使用的是住宅專項維修資金,由于我國住宅專項維修資金一般來源于業(yè)主自行繳納,整體資金體量有限,而我國房地產(chǎn)市場逐漸進入存量時代。

  截至2022年底,中國城鎮(zhèn)既有房屋中建成年份超30年房屋占比接近20%,需要維護、改造的老舊房屋占比快速提升,僅依靠住宅專項維修資金已經(jīng)難以滿足小區(qū)維護改造需求,亟需增量資金入場。房屋養(yǎng)老金制度的建立也將為房屋體檢、房屋保險提供重要資金支持。

  本次住建部明確提到已經(jīng)在22個城市進行試點,近期上海提出今年先行在浦東等區(qū)開展試點,并在試點基礎(chǔ)上于明年在全市推開,整體來看,試點節(jié)奏明顯加快。

  針對房屋養(yǎng)老金,住建部提出試點的重點就是把公共賬戶建立起來,而公共賬戶的資金來源也成為各界關(guān)注的重點,按一定比例計提項目土地出讓金、維修資金的增值收益、財政補貼、創(chuàng)設(shè)配套金融產(chǎn)品等或是重要探索方向。

  易居研究院副院長嚴躍進:建立房屋安全管理制度有多方面意義

  8月20日,在上海市十六屆人大常委會第十五次會議(擴大)上,此次會議明確,截至2023年底,上海市城鎮(zhèn)既有住房建筑面積超過7.6億平方米,大量房屋開始步入“中老年”。

  該表述揭示了上海房屋尤其是住房領(lǐng)域的兩個特點。一是存量住房規(guī)模大,成為房地產(chǎn)發(fā)展新模式中需要重點關(guān)注的,也是城市更新在內(nèi)的系列工作要把握的一個基本面。2023 年上海新房交易規(guī)模約1000萬平方米,應該說,上海既有住房安全管理的市場空間將非常大。二是會議明確大量房屋開始步入“中老年”。其刻畫了房屋“老齡化”特征,說明中國超大城市新一輪發(fā)展中,需要關(guān)注既有住房的房齡特征和結(jié)構(gòu),以更好推進相關(guān)房屋安全管理工作。

  此次會議明確,上海將探索實施三項制度。一是房屋定期體檢制度,主要是定期對房屋進行全面檢查,及時發(fā)現(xiàn)房屋存在的問題,對癥下藥消除安全隱患。二是房屋安全保險制度,在房屋面臨較大風險、需要動用較大資金時,發(fā)揮保險托底作用。三是房屋養(yǎng)老金制度,主要服務于房屋體檢、房屋保險以及房屋“小修小補”的支付。三項制度總結(jié)起來即:體檢、保險和養(yǎng)老金。

  我們認為,房屋安全管理制度有以幾個方面意義。

  首先,此次上海試點三項制度,有助于房地產(chǎn)發(fā)展新模式工作的推進。房屋安全制度是房地產(chǎn)發(fā)展新模式中的重要支撐。黨的二十屆三中全會輔導讀本明確,“加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式,要進一步深化重點領(lǐng)域改革?!贝颂帯爸攸c領(lǐng)域”包括四項內(nèi)容,其中之一即強化安全監(jiān)管。此次讀本指出,“從我國存量房屋規(guī)模大,一些房屋建成時間長、存在安全隱患的實際出發(fā),研究建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險等制度,形成房屋安全長效機制?!鄙虾M七M三項制度,貫徹落實了黨的二十屆三中全會精神,也說明在推進房地產(chǎn)發(fā)展新模式方面具有系統(tǒng)明確的工作安排。

  其次,此舉對其他城市開展相關(guān)工作有啟發(fā)意義。在研究新型城鎮(zhèn)化工作方面,過去關(guān)注點集中在城鄉(xiāng)資源、戶籍制度、城市群都市圈等內(nèi)容,主要是以增量市場為背景的。隨著城市和房地產(chǎn)發(fā)展進入到新階段,即由增量市場進入到增存并進市場,新型城鎮(zhèn)化工作尤其是住房工作需要有新思路。對城市中存量住房市場尤其是老舊小區(qū)落實房屋安全工作,是立足存量市場運行規(guī)律而開展的系統(tǒng)工作,也符合超大城市城鎮(zhèn)化工作的發(fā)展需要和客觀規(guī)律。通過對此類房屋的安全管理,在房屋“換新顏”、提升安全性同時,也將促進超大城市房屋的保值增值,增強其穩(wěn)健性和流動性,并推動房屋資產(chǎn)管理業(yè)務的蓬勃發(fā)展。

  再者,這幾項舉措可為社會和資金提供新市場。我們認為,三項制度將為不同機構(gòu)、企業(yè)和資金提供新市場和發(fā)展空間。

  從定期體檢制度來看,其為房屋評估、維修、改造、物業(yè)等領(lǐng)域提供了穩(wěn)定的需求來源。相關(guān)機構(gòu)將獲得更廣闊的發(fā)展空間。對于房屋保險制度的引入,也為后續(xù)“保險+房屋”創(chuàng)造了新平臺。房屋保險制度在工程建設(shè)領(lǐng)域有較好結(jié)合,但和存量住房市場、房地產(chǎn)開發(fā)完成之后市場的結(jié)合程度較低。保險機構(gòu)進入房屋安全市場,將有助于推動保險產(chǎn)品的創(chuàng)新??紤]到上海此類房屋的優(yōu)質(zhì)屬性很強,所以會成為保險公司后續(xù)持續(xù)聚焦的業(yè)務。而房屋養(yǎng)老金制度的建立,也為后續(xù)房屋體檢、維修及保險等提供了長期穩(wěn)定的資金來源。其將改變物業(yè)維修基金“不好用不管用”的弊病,高效靈活支持房屋安全管理,也為相關(guān)金融部門資金管理業(yè)務提供了新空間。

責任編輯:趙薇
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